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Es gibt noch immer eine Reihe von Branchen, die wissen offensichtlich nicht, was auf sie zurollt in Sachen Digitalisierung. Zum Beispiel die Kombination aus Immobilien- und Wohnungswirtschaft, mit der ich mich dienstlich seit einiger Zeit beschäftige. Schon länger bin ich nicht mehr auf eine Branche gestoßen, bei der ein Einsatz digitaler Technologien so klar, absehbar und logisch ist – und bei der sich gleichzeitig so wenig tut. Denn fast immer, wenn neue Technologie auf eine Branche trifft, die sich selbst verändert, dann knallt es.

Und verändert hat sich das Geschäft mit Bauten: Zum Beispiel hat sich die Vermarktung von Immobilien deutlich verändert. Früher wurden Häuser und Wohnungen gebaut und vermarktet anhand ihrer Grunddaten wie Quadratmeter und Ausstattung. Heute bekommen Bauprojekte und Häuser Namen, sie werden – je hochwertiger, desto eher – mit einem bestimmten Lebensgefühl vermarktet. In Düsseldorf gibt es dann zum Beispiel „its privacy monastere“, „Atrio“ oder „Die Wilde 13“. Entsprechend angepasst ist dann die Kommunikation: So steht im Stadtteil Pempelfort ein neues Gebäude, das an das Flatiron-Building in New York erinnert, ein anderer Bauherr bezeichnete Flingern-Nord als das „Notting Hill von Düsseldorf“. Manches davon ist, höflich gesprochen, schöner Schein – doch so funktioniert Werbung nun mal.

staedel museum baustelle

Eine weitere Veränderung ist das Aufkommen der Wohnungswirtschaft. Platt gesprochen bereiteten um die Jahrtausendwende Großkonzerne und Bundesländer mit dem Massenverkauf ihrer Wohnimmobilien das Feld für Unternehmen wie die Deutsche Annington oder die Deutsche Wohnen, die tausende von Wohnungen zentral vermieten und verwalten.

Gleichzeitig stieg die Zahl der Menschen, die nicht nur ihre eigene Wohnung oder Haus kauften, sondern Immobilien als Anlageobjekt erkannten. Wie in so vielen Punkten dürfte das Platzen der Dotcom-Blase dabei geholfen haben.

Statistik: Entwicklung der Wohneigentümerquote in Deutschland in den Jahren 1993 bis 2010  | Statista
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Diese Verschiebungen brachten auch neue Berufsbilder hervor, zum Beispiel den Immobilienverwalter. Leider ist es recht schwer, in diesem Bereich seriös arbeitende Personen zu finden. Erst seit 2006 gibt es den Beruf des Immobilienkaufmanns (bitte beachten Sie dazu den Kommentar unten).

Da hat sich also schon eine ganze Menge getan. Doch spielt digitale Technik bisher in diesem Feld eine erstaunlich kleine Rolle. Die letzte, wirklich massive Veränderung war das Aufkommen von Kleinanzeigenplattformen wie Immowelt oder Immobilienscout24. Doch die gehören eben weder den Bauträgern noch den Wohnungsgesellschaften. Sprich: Diese aktuell wachsende Branche überlässt das digitale Spielfeld anderen. Nicht einmal die Homepages der Baugesellschaften sind nutzerfreundlich, manchmal bietet sich ein Bild wie bei Hausmann Bauregie, einer der prominentesten Gesellschaften in Düsseldorf:

Hausmann_Bauregie

Wer heute eine Wohnung oder ein Haus sucht – egal ob zur Miete oder zum Kauf –, dessen erster Schritt hat sich seit fast 15 Jahren nicht geändert: Er wendet sich an Immoscout, Immowelt & Co. Und seien wir ehrlich: Auch diese Angebote haben sich in Sachen Nutzerfreundlichkeit nur unwesentlich verbessert.

Geht es um ein Mietobjekt wird zeitgleich im Social Web gesucht: Ständig schwappen auf Facebook oder Twitter Wohnungssuchen hoch. Kaufgesuche gibt es hier seltener. Denn ein Kauf bedeutet freie Geldmittel in ordentlichem Umfang – und über so was redet man nicht öffentlich.

Irgendwann landet man dann entweder bei einem Makler, einer Wohnungsgesellschaft oder einem Bauträger. Ich halte nichts von den ständigen Anfeindungen gegen Immobilienmakler. Natürlich gibt es hier Windhunde, andererseits möchte ich ihren Job auch nicht haben. Zum Beispiel gehört das stille Nichterscheinen von Interessenten genauso zum Alltag wie Makler, die jene Interessenten mit absurden Formulierungen in renovierungsbedürftige Schabracken locken.

Die logische Lösung wäre eine Makler-Bewertungsplattform. Tatsächlich gibt es eine solche mit Makler-Empfehlung. Doch zeitgemäß wirkt die Seite nicht und insgesamt auch hinterfragenswert. Ein komplett groß geschriebener Maklername, eben so, wie die Firma sich selbst schreibt, ist ein oft ein Hinweis auf gefälschte Kritiken. Die zu manipulieren ist hier einfach: Mangels Social Log-In darf jeder schreiben, was er will. Auch die Verbraucherschützer kritisierten bereits in Medienberichten Makler-Empfehlung und ein noch weniger ansprechendes Gegenstück namens Makler-Bewertungsportal. Ohnehin ergibt sich natürlich in diesem Bereich ein Problem: Denn während im Schokoriegelladen jeder Käufer einen Riegel bekommt, gibt es bei der Wohnungssuche nur einen „Sieger“, oft aber viele, die leer ausgehen. Und bei denen besteht das Potenzial zur ärgerlichen Negativbewertung.

Schon im Bereich der ersten Suchschritte böte sich also Raum zur Disruption des Marktes. Eine Plattform müsste her, die sich nicht als Aggregator von Anzeigen und Bewertungen versteht, sondern als aktiver Moderator des Vermittlungsprozesses. Dazu würde es dann eben auch gehören, Makler mit wolkig-blumigen Formulierungen auszuschließen, im Gegenzug könnte man aber auch die Vorauswahl der Bewerber übernehmen. Ein kleines, rein virtuelles Unternehmen wäre das nicht. Man bräuchte hier schon einen vollständigen Außendienst mit Präsenzen vor Ort. Ob sich das rechnet?

Noch spannender könnte das Thema Immobilienkauf werden. Hier geht es schließlich um Objekte, die mehrere Millionen kosten, die Jahre brauchen, um fertig zu werden und nochmal im Extremfall Jahre, bis alle Einheiten vermietet sind. Und auch die Kaufentscheidung selbst zieht sich lang hin, schließlich geht es um eine Langfristinvestition.

Die Personalisierung und Emotionalisierung von Bauprojekten ist eine gute Idee. Sie hat ein wenig was von Toskana-Fraktion und Finca-Käufer, auch im Süden schraubt sich der Realitäten-Besitzer gern ein Namensschild vor die Einfahrt, es gibt dazu also anscheinend ein menschliches Bedürfnis. Und gegenüber Medien, die ebenfalls häufiger als früher über solche Bauprojekte berichten, ist „Engelsburg“ besser zu vermitteln als „Weihnachtsstraße 37“.

Aus genau diesem Grund wäre die emotionale Aufladung von Bauprojekten eine gute Vorlage für Social Media. Es ist mir ein vollkommenes Rätsel, warum die Baugesellschaften viel Geld für Hochglanzprospekte ausgeben, aber nur selten Facebook-Pages eröffnen, sich mit Twitter oder Pinterest versuchen.

Meist muss der Interessent ja auch noch irgendwo persönlich vorstellig werden, im Projektbüro zu vorgegebenen Zeiten oder vielleicht bei einem Makler. Dann wird ihm jener Prospekt ausgehändigt, der in zu vielen Fällen austauschbar ist. Die immer gleichen Formulierungen, die aus Laien-Sicht immer gleichen Architekturzeichnungen, auf denen grau immer wunderschön aussieht, braun niemals düster, auf denen immer wenig Menschen zwischen immer grünen Bäumen wandeln und der Autoverkehr ein Ausmaß wie zu Vor-Wirtschaftswunderzeiten hat. Es wäre ein Tumblr-Blog wert, diese Architekturzeichnungen mit der späteren Realität zu vergleichen.

Auch hier ließe sich ja technisch einiges ändern. Augmented Reality halte ich größtenteils für Blödsinn. Aber eine App, die fertige Fassaden auf das Handy-Display platziert, wenn tatsächlich noch eine Baugrube das Bild beherrscht – das könnte interessant sein. Oder die entstehenden Wohnungen als Anziehpuppen im Netz: Interessenten könnten spielerisch verschiedene Bodenbeläge, Ausstattungen, ja sogar Möbel platzieren – so würden sie sich intensiver mit dem Objekt auseinander setzen.

Und natürlich Social Media: Wenn ein einzelnes Bauprojekt schon emotional aufgeladen wird, warum dann nicht mit einem eigenen Blog, einem Facebook-Auftritt, vielleicht gar einem Twitter-Account? Und dabei geht es nicht nur um die Anfangsvermarktung: Die Käufer könnten ja dann Stück für Stück mitverfolgen, wie ihr Objekt wächst und langsam fertig wird. In allen Phasen aber könnten sämtliche Anspruchsgruppen mit den Verantwortlichen kommunizieren, schließlich haben vielleicht schon vorhandene Nachbarn ja auch Gesprächsbedarf. Oder Immobiliensuchenden gefällt dieser Auftritt und sie fragen, ob jener anscheinen vertrauenswürdige Bauträger noch andere Objekte bei der Hand hat.

Natürlich ahne ich, welche Gegenargumente kommen: Einerseits regiert halt in Deutschland die irrationale und nicht durch Fakten untermauerte Angst vor dem Shitstorm. Doch glaubt jemand wirklich, die Menschen würden sich nicht ohnehin organisieren, würde ein Bauprojekt derart viel Gegenwind auslösen, dass die Shitstorm-Gefahr besteht? Zum anderen die ebenfalls nicht durch Fakten untermauerte Behauptung, Social Media sei nur etwas für ganz junge Leute. Ja, beides müsste seit Jahren entkräftet sein – doch wir sind halt in Deutschland, dem Paradies der Analog-Gläubigen.

Interessant ist natürlich dann die Fortführung solcher Social Media-Aktivitäten. Schließlich könnten die so entstehenden Auftritte später dazu dienen, eine Nachbarschaft zu organisieren. Sie könnten also übertragen werden an einen Verwalter oder einen Mieter, der sich dazu bereit erklärt. Der Bedarf zu einer solchen Digitalkommunikation ist seit Jahren vorhanden. So gab es einst ganze Dörfer im Südwesten, die sich über Wer-kennt-wen organisierten. In den USA hat sich derweil in aller Stille Nextdoor breit gemacht, ein echtes Nachbarschafts-Network, dass angeblich schon ein Viertel aller US-Nachbarschaften abdeckt. The Verge hat einen höchst lesenswerten Artikel über Nextdoor verfasst. 

Und eine weitere, disruptive Veränderung hat gerade erst begonnen: Das Internet of Things bringt immer neue Ideen zur Digitalisierung von Wohnungen, Häusern und Büros hervor. Es wird noch ein klein wenig dauern, doch relativ schnell werden sich Verbraucher nicht nur an die Mölichkeit gewöhnen, Licht und Wärme per Handy-App zu regulieren oder ihre Wohnungstür mit Fingerabdrucksensor zu öffnen – sie werden es als Selbstverständlichkeit ansehen. Darauf müssen Immobiliengesellschaften dann Rücksicht nehmen und es ist nicht vermessen anzunehmen, dass eine frühzeitige Beschäftigung mit den technologischen Zeitläuften keine schlechte Idee sein dürfte. Derzeit scheinen sich die beteiligten Immobilienbranchen allein auf Infrastrukturfragen zu beschränken, also das Legen von Breitbandleitungen und das drahtlose Ablesen von Zählern.

Einerseits ein sich wandelnder Markt, andererseits digitale Innovationen – dieses Gemisch ist der Katalysator für Veränderungen. Und deshalb glaube ich, dass die Immobilien- und Wohnungswirtschaft in einigen Jahren ganz anders aussehen wird als heute.


Kommentare


Hobelbruder 16. September 2014 um 15:17

Ich darf bitte darauf hinweisen, dass es den Beruf des Immobilienkaufmanns zwar erst seit 2006 gibt; davor aber gab es die Ausbildung zum Kaufmann der Grundstücks- und Wohnungswirtschaft, die zum Beispiel ich absolviert habe. An den Anforderungen bzw. Ausbildungsinhalt wurde hier m.W. nichts verändert, es wurde nur umbenannt. Ich bitte darum das zu korrigieren.

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Hobelbruder 16. September 2014 um 15:30

Danke für den schnellen Hinweis im Text! Und nachdem ich neugierig geworden bin und ein bisschen gegoogelt habe, muss ich mich auch korrigieren: Es scheint doch ein paar kleinere Änderungen gegeben zu haben, bspw. eine Art „Leistungskurse“ im letzten Ausbildungsjahr. 🙂

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Christian Kirchner 17. September 2014 um 8:12

Eine naheliegende Erklärung hast Du vergessen: Solange Immobilienfirmen in den A- und B-Städten die neuen Bauprojekte sowieso aus den Händen gerissen bekommen von den kaufwütigen Leuten, besteht ja rein wirtschaftlich überhaupt keine Veranlassung, etwas über Social Media zu initiieren. Ein Skeptiker wie ich würde vermutlich sogar wittern, dass etwas faul ist, wenn die Interessenten bereits via Social Media aktiviert werden müssen (wie ja auch bereits „Faustregel“ ist, dass auf Immoscout nur aberwitzig bepreistes Zeugs und Schrott landet, das sich nicht per Mund-zu-Mund-Propaganda verkaufen bzw. vermieten lässt). Vermutlich dürfte also der nächste Abschwung in diesem Markt die von Dir skizzierte und natürlich naheliegende und richtige Entwicklung forcieren, dann womöglich um so heftiger.

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Thilo 17. September 2014 um 14:38

Ich habe nichts mit Immowelt zu tun, außer dass ich da Leute kenne sowie, die die iOS-App gemacht hat.

Ich selber bin seit Jahren auf der Suche nach der Immobilie. Ich nutze meistens Immowelt und auf dem iPad die App von Immobilienscout24, die meiner Meinung nach wesentlich besser ist.

Zum Teil muss ich den Ausführungen zustimmen und zum Teil widersprechen. Ich selbst suche, wie wahrscheinlich viele ähnlich, eine Immobilie, die auch zusätzlich Eigenschaften wie Lage neben den eigentlichen wie Größe und Preis gerecht wird. Lage ist dabei nicht nur Gegend, sondern auch Lage in Beziehung auf Erreichbarkeit mit ÖPNV. Allein eine Bekannte hatte letztens eine Wohnung gesucht mit der Randbedingung, dass sie als Ärztin garantieren muss innerhalb von 20min im Krankenhaus zu sein, am liebsten mit ÖPNV. Solche Suchkriterien sind praktisch bei niemandem verfügbar, obwohl die Daten teilweise vorhanden sind. Alles was angeboten wird ist eine Umkreissuche. Inzwischen bieten die ersten auch an neben dem reinem Umkreis eine selbstdefinierte Fläche anzugeben.

Nach Gesprächen mit meinen Bekannten bei Immowelt und auf Gesprächsrunden auf Barcamps, hat sich bei Immowelt einiges gebessert. Allerdings wird sich auch einiges nicht bessern. Beispielsweise hatte ich bemängelt, dass bei einer Wohnung ich jede Etage außer Erdgeschoss nehme. Inzwischen lässt sich das auswählen. Auch Punkte wie „alles außer Neubauprojekte“ gibt es inzwischen. Allerdings gibt es das Problem, dass viele Makler und Baugesellschaften ihre Objekte auch explizit falsch einstellen. Diesen wird aber auch nicht auf die Finger geklopft, weil die Portale von den Maklern leben. Auch ein Punkt ist wohl, dass jeder Eigentümer ohne Makler kostenlos in den Portalen sein Objekt anpreisen kann. Allerdings macht dies praktisch kaum einer. Warum? Diese findet man wie immer meist nur als kleine, schlechte Anzeige in den Lokalanzeigen.

Deswegen stimme ich zu, dass viel zu verbessern ist. Insbesondere sollten sich die Portale von ihren Maklern emanzipieren und ihnen auf die Finger klopfen, wenn sie falsche Angaben machen. (Ich will kein Neubauprojekt, weil die hier alle überteuert sind.) Denn eigentlich sind diese Portale der Makler. Nur leider tragen Privatpersonen eben leider nichts selbst ein.
Von Bewertungen im Allgemeinen und Bewertungsportalen im Speziellen halte ich sehr wenig. Wie sich die letzten Jahre gezeigt hat, sind die eh alle gefakt. Selbst bei Amazon.
Auf der anderen Seite stimme ich nicht zu, dass hier eine „Disruption“ gebraucht wird. Disruption wird inzwischen schon viel zu Inflationär genutzt für Sachen, die nicht neu sind. Beispiel AirBnB: private Zimmervermittlung gab es schon früher, nennt sich Mitwohnzentrale. Beispiel Uber: Ruftaxidienste gibt es seit Jahrzehnten und selbst „schwarze Taxen“ hatten wir in der DDR, nicht anderes ist Uber.

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Nordmakler 17. September 2014 um 14:54

„(wie ja auch bereits “Faustregel” ist, dass auf Immoscout nur aberwitzig bepreistes Zeugs und Schrott landet, das sich nicht per Mund-zu-Mund-Propaganda verkaufen bzw. vermieten lässt). “
Die Behauptung ist der reinste Blödsinn. Jeder professionelle Makler mit einer halbwegs gut geführten Interessentendatenbank lädt alle Angebot auf Immoscout, Immonet etc. Dies ist einerseits Werbung, andererseits muss bei größeren Unternehmen sowieso alles in der Datenbank erfasst werden um die Interessenten und Objekte zu matchen. Kein Mensch kann da nachher noch den Überblick behalten. Wenn ich aber schon das Objekt anlege kann ich es aus Werbungsgründen genausogut hochladen. Kostet fast nix, ist gute Werbung und verschafft mir im Zweifel eben einen noch besser passenden Interessenten. Die obige Behauptung ist daher kompletter Blödsinn. Eben solche Vorurteile und Falschbehauptungen sind es, die den Maklerberuf nach wie vor in der Öffentlichkeit diskreditieren.

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